政府在推动地价、房价上涨，因为地产税收占比财政收入很大，这一点林祖辉并不陌生；
第二，炒家太多，每一次地产大升浪，炒家的功劳占三成以上；这些人大多数都发财了，也有一些在地产暴跌前大批购买的，堪比炒股跳楼。
第三，地产商有少部分的责任，有人说地产商拿着土地不开发；站在林祖辉的角度来说，土地储备是一个公司的核心竞争力，在购买这些土地时，地产商想的就是‘土地储备’，以后建房降低成本。
外围因素有很多，就没法一一列举。
但香江政府不是没有打击过地产商，前世九十年代港府联合银行打击地产商，提高首付款等各种措施。
香江的地产商一怒，顿时联合起来，官地拍卖不再竞价，并频繁接触加拿大、新加坡的官员；意思很简单，你要打击香江地产业，那好，官地拍卖你也不要想卖出高价，港府的财政收入很大一部分就是靠卖地，顿时就急了。
其次，地产商手里有大量的现金，可以全球去投资。本地投资少了，势必要造成大风浪，工人失业，税收锐减等等。
结果，银行公会当说客，港府妥协，地产商又轰轰烈烈的投资香江的地产业。这就是资本主义、自由经济的社会，所带来的一系列后果。
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方进离开后。
林祖辉也在考虑工业厂房的事情，这个投资并不能长久。1982年至1984年因为没有新的厂房修建，所以确实很快会供不应求表面化，价格大幅上涨是必然的，预计到‘八七股灾’还有七八成的利润。加上杠杆，就是好几倍的利润。
‘八七股灾’过后，由于内地的开放，很多香港厂家把厂房搬到了内地，从此香江的工业便一蹶不振，最后竟然消失了，那些工业厂房就慢慢荒废了，只能改写字楼和住宅。
新时代地产也需要投资一些工业厂房，毕竟作为一家新兴的地产商，在开发住宅楼盘的实力上，还需要沉淀，不可能像大型地产商，同时有15个以上的楼盘在开发；而新时代地产的集资能力、贷款能力又非常的强悍，势必要大量投资物业，以来给资金提供去向。
“等供股集资后，去银行借一笔钱以五倍杠杆的方式，去投资工业厂房！供股的资金，自然要去购买土地、旧楼、优质物业等。”
在林祖辉的手里，新时代地产的投资项目盈利（炒房、外汇、收租），远超发展地产利润（开发住宅）。
这都是林祖辉要快速
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